Articles de Premsa - EL PREU DELS HABITATGES
|
20/07/2009
Està bé entendre perquè pisos i cases van pujar tant, si es vol entendre perquè ara baixen i fins a quin punt ho fan.Els habitatges han estat augmentant de preu molt per sobre el IPC en els darrers 10 anys degut a l’augment espectacular de la demanda. Per satisfer-la va haver de retruc un augment en la demanda de sòl per construir. Els preus del sòl es van disparar i, en repercutir-los, van pujar els habitatges. Veiem-ho en detall: L’augment de la demanda fóu degut a que als compradors habituals d’habitatges (gent relativament solvent que vol la casa per a viure-hi) es sumaren succesivament tres nous tipus de compradors :1- D’entrada, gent que també necessitava un pis per viure, però que fins llavors no podia “ficar-se” en la compra d’un pis, donçs calia disposar d’un 30% del seu valor en efectiu, producte de l’estalvi o de l’ajut familiar. A partir de 1998, gent sense aquest recurs, clients habituals del lloguer, veuen possible la compra, degut a dues raons : D’una banda, una sèrie de circunstàncies polític-econòmiques provoquen l’aparició d’hipoteques a molt llarg termini i a un interés que baixa brutalment entre 1995 (9,75%) i 1999 (3,50%). D’altra banda, com si amb això no hi hagués prou, els bancs comencen a practicar la “sobrevaloració” per tal de potenciar, irresponsablement, el seu negoci hipotecari. De tant en tant algún amic economista m’explica que no cal confondre això amb les hipoteques “basura” americanes. Bé, per distinguir-les, a les d’aquí els direm “hiperteques”. Apareix llavors el tòpic : “ Per la mateixa mensualitat d’un lloguer, tens un pis en propietat, i amb mobiliari nou..!”2- Quan a conseqüència de l’augment de demanda d’habitatges i de sòl, els preus comencen a pujar, els pisos esdevenen atractius per als inversors, que hi posen els diners excedentaris d’altres activitats, justament perquè pujen : El totxo és un refugi segur i amb una rentabilitat (revalorització) que la borsa no està donant. Una part d’aquests inversors resulten ser extrangers que remenen capitals d’origen remotíssim. Més demanda, més puja de preus, els inversors contents, els usuaris no tant, al menys mentre no esdevenen “usuaris-inversors”. 3- A la vista que això puja i puja, apareixen els especuladors (no confondre amb els inversors), és a dir, els que donen un 10% del preu del pis d’entrada sobre plànol i revenen un any més tard, a final d’obra, un 20% mes car, i amb aquest “mòdic dos per cent” van tirant. Els més habilidosos han aconseguit no només no haver de tenir cap tracte amb el banc, sino de vegades ni tan sols figurar a cap efecte fiscal.Molt bé, ja tenim una cua extraordinària devant les immobiliàries : S’ha multiplicat la quantitat de gent que vol comprar. Però triplicar sobtadament la producció d’edificis no és tan fàcil : Encara que els promotors i els arquitectes poden fer hores extres, hi ha com a mínim dos factors que no s’improvisen :1- Els paletes i altres industrials necessaris, ja que la construcció (i no només a l’Empordà) és bàsicament artesana. Els totxos, els tubs, els fils, els guixos, les rejoles, es posen amb la mà, un darrera l’altre, i no hi ha una màquina que ho faci més depressa.2- Els solars. De sòl hi ha molt, sobre tot si incloim el que ocupen construccions antigues desocupades o “amortitzades”. Però el sòl no menja ni es fa malbé i, amb molta llógica, és un bon dipòsit de reserves económiques. Per tant, és molt estrany que els seus propietaris necessitin vendre’l. I, no obstant, els promotors sí que necessiten comprar. Estem devant la típica situació de mercat distorsionat. Fa 10 ó 12 anys, en el preu de venda de 1 m2 de pis a Figueres hi havia una repercussió promig del solar d’unes 40.000 pts. Fa un any aquesta xifra arribava fins a 200.000 pts (un 500% d’augment). Aquests diners fàcils, que per al propietari de solars semblaven baixar del cel, finalment provenen de fins a un 40% de la hipoteca mensual que paguen (i continuaran pagant els propers 30 anys) la gent que ha adquirit un habitatge. I és així que, entre els adults joves actuals, han aparegut dues noves classes socials interdepenents : Els hipotecats de per vida i els hereus d’expropietaris de sòl (ja que la major part dels venedors de sòl arribaven tard a la possibilitat de reventar en vida aquelles pasterades). Curiosament, hom pot apertànyer a ambdues classes a l’hora, però en tot cas és clar que els ingressos dels segons provenen de la despessa dels primers. He insistit en la repercussió del sòl com el factor més important en la puja de preu dels habitatges, però óbviament no ha estat l’únic. El que passa és que la resta de costos han estat molt més continguts o han seguit una llògica “percentual” : El cost de la construcció ha estat força contingut, i si ha augmentat una mica més que l’IPC ha estat sobre tot per l’augment (llògic) de la mà d’obra “hiperrequerida”, i per l’augment dels estàndars de qualitat a les instal.lacions a causa del raig continu de noves exigències normatives. D’altra banda, a mida que pujava el preu de venda, els promotors han anat en general augmentant les qualitats generals perquè “ja no vé d’aquí” i “quan es paga tant, s’espera força”. Els honoraris de tècnics han pujat exactament el IPC, ja que no s’apliquen sobre el preu de venda sino sobre el cost de la construcció, i no ha estat fins al 2008 que la irrupció del Codi Tècnic ha suposat un augment extra “recomanat” d’un 15% (absolutament justificat) encara que això no s’ha aplicat al cost del habitatges de l’época daurada. Els beneficis empresarials dels promotors no són pròpiament un cost, però es pot dir que, igual que el dels venedors, el seu augment ha estat l’efecte, i no la causa, de l’augment dels preus de venda, ja que han crescut en forma proporcional a ell, com els derivats d’impostos i despesses generals.Aquesta boja carrera de preus ha arribat fins que el seu nivell ha fet arronsar-se, en el mateix ordre que es van estirar, tots els grups components de la demanda : El usuaris de l’habitatge, ja no els podien pagar, i els inversors trobaven que pel mateix preu podien invertir a París. Als especuladors tot això no els importava en principi (només volen que el que comprin avui sigui més car demà) però són els més àgils a desaparèixer quan la retracció dels esmentats demandants i l’oferta desbocada (l’oferta tampoc és gens elàstica per aturar-se) provoca la frenada en sec de les vendes, cosa que va passar a finals de l’any passat.Per acabar d’adobar-ho, dos factors més retrauen la poca demanda que resta : L’interès oficial dels diners va pujant de forma lenta però constant, i els bancs, sempre tan solidaris, decideixen que ara toca no donar hipoteques, ja que temen que molta gent no pugui atendre els pagaments. L’escenari, donçs, és exactament el contrari del pintat al començament : Molta oferta d’habitatges i molt poques vendes. Els preus, que ja s’havien estabilitzat el 2007, han baixat al llarg de tot el primer semestre en percentatges que oscilen moltíssim segons la font d’informació i el producte concret. Cada possible comprador ha de fer el seguiment del producte que l’interessa, perquè sembla clar que la demanda persisteix, però en estat latent a causa de les dificultats hipotecàries i per l’espectativa de més baixades.Mentre tant, promotors i Administració cerquen fórmules per a fer suportable la situació financerament i económica, i apareix el lloguer amb opció a compra, els pisos a preu concertat, etc. Fa només uns dies s’aprovat un conveni de l’Administració amb 17 bancs. Explicat ràpidament, aquests s’han compromés a atorgar de nou hipoteques, i aquella a qualificar quasi tot el parc d’habitatges en estoc en forma que els compradors puguin tenir exencions i ajuts. No m’atreveixo a vaticinar l’èxit o fracàs de tot això, però sona bé.Mentre tant, l’abundància de constructors disponibles i ben predispossats fan d’aquesta una de les millors èpoques per rehabilitar la casa pròpia o construïr-ne una.
|
Vivipedia > Articles de Premsa > EL PREU DELS HABITATGES
Via27 | Juli Llueca - Arquitecte | Via Emporitana, 27 17600 - Figueres | Girona, España | Tel: +34 972 507 798 | Fax: +34 972 534 084 | Email:
info@via27.com
